новости, статьи, пресса, погода, фотоблог

Времена, когда администрация торговых центров в Соликам­ске шла на всевозможные уступки своим арендаторам, ушли в прошлое, как и период, когда из-за тотальной нехватки по­мещений арендаторы вынуждены были «брать, что дают». Ры­нок торговой недвижимости находится сегодня в относительном равновесии: есть спрос, есть предложение. Арендные ставки в основном тоже стабильны — резких скачков нет и в ближайшее время не предвидится. Есть, правда, и проблемные моменты.

ПЯТЬ ЛЕТ ПЕРЕМЕН

С 2007 года рынок коммер­ческой недвижимости в Соли­камске прошел несколько стадий развития. Начиная с докризисно­го бума и притока иногородних арендаторов, и, как следствие, интенсивного строительства тор­говых центров. И заканчивая се­годняшней благоприятной ситу­ацией, когда на рынке уживаются и «свои», и иногородние, когда на рынок Соликамска активно заходят крупные федеральные торговые сети. А между этим был кризис, который внес свои кор­рективы в сложные процессы взаимодействия собственников недвижимости и их клиентов. В 2009 году арендные ставки в боль­шинстве торговых центров резко упали, чтобы удержать арендато­ров. В это же время вырос спрос на маленькие помещения, требу­ющие минимальных затрат. Кри­зис ясно показал, кто есть кто на рынке коммерческой недви­жимости в Соликамске. Тем не менее, уже в 2010 году ситуация стабилизируется и в Соликамск начинают заходить федеральные торговые сети, а специалисты предрекают рост арендных ста­вок. Так и вышло – к 2011 году они выросли, особенно в удачно расположенных торговых цен­трах. Но, несмотря на это, спрос уже превышает предложение. При этом арендодатели отмеча­ют явное повышение интереса иногородних предпринимателей к Березникам и Соликамску, ко­торые арендуют уже половину торговых площадей в местных торговых центрах…

ПЛОЩАДИ VS ЦЕНЫ

Год 2012-й. Казалось бы, сданные в эксплуатацию два крупных торгово-офисных цен­тра должны неминуемо снизить ажиотаж, и, как следствие, спрос и арендные ставки. Но этого не происходит. Наоборот, цена на аренду помещений потихоньку растет. Потому что, несмотря ни на что, дефицит качественных торговых площадей остается.

– В Соликамске однознач­но есть нехватка коммерческих площадей, – считает менеджер по работе с арендаторами «Груп­пы магазинов ОВС» Ирина Демидова. – Заявки на разме­щение в новом торговом центре в несколько раз превышают наши возможности. Но мы стараемся особо не повышать цены, глав­ным образом потому, что у нас есть свои, устоявшиеся арендато­ры, которые много лет работают в нашем торговом центре, напри­мер, отдел детских товаров рабо­тает у нас постоянно уже семь лет. И такая стабильность всем толь­ко на пользу – это привлекает по­купателей.

– Да, спрос превышает пред­ложение, но арендную ставку предпочитаем пока не повышать, – говорит управляющий ТЦ «Бис­марк-2» Константин Ряпосов. – Можно было бы поднять цены – качество торговых площадей это позволяет, но нет необходимо­сти. К тому же, согласно законо­дательству, мы имеем право повы­шать цены один раз в год, поэтому пока занимаем выжидательную позицию – что будет?

Особого недостатка в торго­вых площадях нет, как, впрочем, и в желающих их арендовать. А вот офисные помещения – более проблематичная область – их как раз-таки не хватает.

– В центральной части города очень чувствуется нехватка хоро­ших офисных площадей, – счи­тает управляющий агентством недвижимости «Хирш» Артем Богушевский. – Несмотря на то, что и торговые центры стро­ятся, и квартиры на первых эта­жах переводятся в нежилой фонд, для многих найти подходящее офисное помещение довольно непросто. Особенно тем, у кого есть определенные требования, например, банки, некоторые ино­городние компании.

В МАЛЫХ ДОЗАХ

По некоторым оценкам, спрос на небольшие торговые площади остается на прежнем уровне, по другим – постепенно падает.

– Если попробовать подсчи­тать, то в первом «Бисмарке» ма­леньких торговых площадей все­го около 20% от общей, а вот во втором – уже около 60%, – при­кидывает Константин Ряпосов. – Большие площади пользуются спросом у крупных торговых се­тей, в то время, как большинство индивидуальных предпринимате­лей стремятся открыть удобный небольшой отдел. Тем не менее, тенденция идет к укрупнению.

Валентина Лаптева, управ­ляющий ТЦ «ЦУМ», согласна, что успешные предприниматели стремятся расшириться: в боль­шом отделе и покупателям ком­фортнее, и товар можно предста­вить более выгодно:

– Конечно, мы стараемся уде­лять внимание не только крупным арендаторам, но и небольшим точкам. Но и они, по возможно­сти, стремятся расширить свои границы, чтобы было больше возможностей и, соответственно, меньше конкурентов. В любом случае, мы ориентируемся на по­требности арендаторов.

По мнению Ирины Демидо­вой, спрос на те или иные пло­щади зависит не только от соб­ственно желания арендатора – его порой диктует специфика прода­ваемого товара.

ЭКСПАНСИЯ

В последние годы, особенно, в последние пару лет, в Соликам­ске, как грибы после дождя (вер­нее, как магазины после кризиса) стали обосновываться федераль­ные торговые сети. Особенную активность развивают продук­товые ритейлеры. Им интересно осваивать новые рынки, а арендо­дателей привлекает способность «федералов» создавать стабиль­ность и трафик.

– Конечно, сотрудничество с федеральными сетями очень ин­тересно торговым центрам, – уве­рена Валентина Лаптева. – Они занимают большие площади, с ними меньше проблем. К тому же, они привлекают большой по­ток покупателей.

Но все единогласно сходятся во мнении, что на сегодняшний день найти подходящее помеще­ние магазину, подобному «Семье» или «Магниту», непросто.

— Федеральным сетям необ­ходимы качественные торговые помещения. Для рассмотрения пригодности помещения под аренду или приобретение по­строенного помещения, необхо­димы помещения площадью не менее 1500 кв.м., при этом один этаж торгового зала должен зани­мать не менее 600 кв. метров, - о сложностях взаимоотношений с «федералами» говорит директор АН «Столица», эксклюзивного дистрибьютора готовящегося к открытию ТЦ «Помидор» Елена Попова. – Требования у них до­статочно высокие: это и шаговая доступность для населения, и на­личие конкурентов поблизости, благоустройство прилегающей территории, обустройство самого торгового центра. А у нас боль­шинство выстроено все-таки «по старинке». К тому же, сети необ­ходим не просто торговый зал, а целый комплекс: офисы, лифты, парковки и так далее.

ИДЕАЛЬНЫЙ ТЦ

Как сейчас замечают предпри­ниматели, им хотелось бы полу­чить место не просто в торговом центре, но в том, который, по их мнению, наиболее развит и гар­монично организован. И здесь у каждого свои «фишки», которы­ми предполагается завлечь поку­пателей и арендаторов.

– Мы не стесняемся брать пример с тех, кто нам кажется хо­рошо организованным, – говорит Константин Ряпосов. – Мне лич­но очень хорошо организованным кажется гипермаркет «Семья» в Перми. Самый главный принцип – максимально эффективное ис­пользование торговых площадей, доступность и удобство для поку­пателей.

– Правильный торговый центр – это сбалансированный торговый центр, – уверен дирек­тор сети магазинов «Матрона» (которую рады видеть в любом торговом центре) Дмитрий Нецветаев. – Это наличие круп­ных операторов, которые генери­руют трафик, брендованных от­делов, плюс – среднего ценового сегмента. А ко всему этому, в зави­симости от финансовых возмож­ностей, фуд-корты, кинозалы. Например, очень хорошо орга­низован ТРК «Столица» в Перми – он небольшой по площади, но посетитель может комфортно про­вести там хоть целый день. Очень важна и избирательная политика по отношению к арендаторам, ко­торая должна строиться по четкой схеме: сколько и каких отделов нужно ТЦ, чтобы эффективно развиваться. В Соликамске пока нет ни одного такого центра, кто создаст его первым, на несколько лет вперед «снимет сливки».

По пути избирательного от­ношения к арендаторам пошли дистрибьюторы торгового центра «Помидор», который позицио­нируется, как детский. Поэтому, по словам Елены Поповой, тор­говым предприятиям из других сегментов, которые изъявляют желание занять место в новом ТЦ, собственник пока отказывает. На средний ценовой сегмент ориен­тируется компания «Группа мага­зинов «ОВС» – приоритет отдает­ся именно таким арендаторам.

– Успех торгового центра за­висит от многих факторов, – ком­мерческий директор ООО «Катю­ша» Алексей Пищальников пока не дает прогнозов, когда торговый центр «Поле чудес» бу­дет сдан, но арендаторов туда уже набирают. – Первое – это выгод­ное, перспективное положение. Второе – сильные операторы, занимающие большие торговые площади – это позволяет держать марку. Сегодня у нас уже есть за­явки от крупных федеральных компаний, которых нет даже в Березниках. А когда в ТЦ заходит хороший, мощный арендатор, за ним тянется сфера обслуживания: общепит, развлечения и так далее. Конечно, нельзя оставлять без внимания и местных арендаторов с небольшими отделами.

В СВОЕМ ФОРМАТЕ

Формат стрит-ритейла по­пулярности тоже не теряет. Что привлекает предпринимателей в такой самостоятельности, а что, наоборот, тянет занять площадь в крупном торговом центре?

– Свои преимущества есть и у того, и у другого расположения, – директор сети магазинов «Элек­трозон» Александр Крафт знает, о чем говорит: его отделы расположены как в крупном тор­говом центре, так и в отдельном магазине. – Главное преимуще­ство торгового центра – это, ко­нечно, проходимость. С другой стороны, в отдельном магазине можно установить свой график работы – привлекает самостоя­тельность.

– Если маленький магазин находится в проходном месте, то он, конечно, удобнее места в тор­говом центре, – считает дирек­тор сети магазинов развивающих игрушек «Ума палата» Надежда Ахметзянова. – Там уютнее, можно установить более гибкий график. В торговом центре лучше с той стороны, что люди не прохо­дят мимо – заходят за чем-то дру­гим, а по пути покупают и что-то в твоем отделе. Начинать, я счи­таю, лучше все-таки с торгового центра. С другой стороны, все за­висит от самого торгового центра. Например, если открывать отдел на Клестовке, то выбор за отдель­ным магазином – достойных ТЦ там пока нет.

Спрос на уличную торговую недвижимость стабильно высо­кий.

– Особенно высок спрос на отдельные помещения на цен­тральных улицах: Северная, Большевистская, 20-летия По­беды, – комментирует консуль­тант по недвижимости Андрей Румянцев. – Если помещение хорошее и цена адекватная, то сдать его удается очень быстро. Но здесь много тонкостей и по цене, и по условиям аренды: кто берет на себя оплату ремонта, коммунальных платежей и так далее. Гораздо сложнее поиск от­дельного помещения для круп­ных компаний, которым уже не подходят переоборудованные из квартир на первых этажах нежи­лые помещения. Думаю, спрос не будет падать. В условиях нехватки площадей и вполне приемлемых цен на аренду отдельных помеще­ний, по сравнению с торговыми центрами, у этого направления будущее, безусловно, есть.

Валентина Лаптева уверена, что для начинающего предприни­мателя оптимальный выбор – это место в торговом центре. А вот для тех, кто уже нашел своего поку­пателя и создал себе имя формат стрит-ритейла вполне подходит, как хорошая возможность для расширения бизнеса.

При этом успех предприятия зависит не только от того, на­сколько место проходное, но и от грамотной работы предприни­мателя с клиентами. Грамотный маркетинг позволит сэкономить средства на аренде.

– Если отдел или магазин на­ходится в не совсем про­ходном месте – это не по­вод для рас­стройства, – считает Дмитрий Нецветаев. – Это повод для более продуман­ного марке­тинга. Когда мы заходили шесть лет назад на со­ликамский рынок, у нас было два отдела в центре города: в ЦУМе и в кинотеатре «Русь». Но потом мы поняли, что выбирать надо что-то одно, и выбрали магазин в кинотеатре, потому что торговые площади там были более каче­ственными. Но его расположение побудило нас к тому, чтобы проду­мывать механизмы привлечения клиентов: мы проводили акции, конкурсы. Нужно создавать пово­ды, чтобы человек сделал лишнее телодвижение и зашел в магазин, находящийся в стороне от основ­ной дороги.

Константин РЯПОСОВ:

— Активно ведется строительство новых торговых центров в разных районах города, в ближайшие два года ситуация может из­мениться кардинально. Арендные ставки наверняка замедлятся в росте. Думаю, даже может пойти обратная реакция: предложение станет больше спроса и ставки начнут падать. Так происходит, на­пример, в Перми.

Алексей ПИЩАЛЬНИКОВ:

— Сейчас много торговых центров строится на перспективу. На сегодняшний день все идет к тому, что в микрорайонах будут откры­ваться крупные торговые центры, которые будут привлекать боль­шую часть населения. Небольшие магазинчики, конечно, останутся, но их роль будет уже не так велика. Именно такая тенденция наблю­дается сейчас в крупных городах.

Ольга ГАНЧЕНКО, руководитель сети «Семья»:

— Соликамск — один из самых сложных городов в крае с точки зрения помещений под аренду магазинов. Мы пытаемся найти по­мещение уже несколько лет. Проблема не в арендных ставках, они рыночные. Проблема — в отсутствии возможности получить инте­ресные для нас помещения. Мы в первую очередь ориентируемся на площадь. «Семье» требуются помещения от 600 до 10 000 кв. метров.